Jurainfo logo
LUK
Juridiske nyheder Kurser Find juridisk specialist Jobbørs Domme
Om Jurainfo Podcasts Juridiske links Privatlivspolitik Kontakt
Ansøg om en profil Bliv kursusudbyder Bliv jobannoncør
Artikel

Udlejning af ejerlejligheder – faldgruber ved lejefastsættelsen

Focus Advokater
13/01/2020
Udlejning af ejerlejligheder – faldgruber ved lejefastsættelsen
Focus Advokater logo

Hvilke regler gælder – og til hvilken husleje, kan udlejning lovligt ske?

Når en ejer af en eller flere ejerlejligheder ønsker at udleje eller genudleje en lejlighed, eller man køber en ejerlejlighed, der er eller har været udlejet, er det ikke helt simpelt, hvilke regler der gælder – og til hvilken husleje, udlejningen lovligt kan ske. Få her et overblik.


Generelt

Reglerne er mest komplicerede, hvor boligreguleringsloven gælder. Det gør den i de allerfleste større kommuner. Der tages derfor i det følgende udgangspunkt i boligreguleringslovens regler.

I boligreguleringsloven er det afgørende for, hvilke regler for lejefastsættelse der gælder, hvor mange lejligheder, der var i ejendommen den 1. januar 1995. En ejerlejlighed er selvstændigt udmatrikuleret og betragtes i denne sammenhæng som én ejendom. Hvis ejeren har (eller tidligere ejere havde) flere ejerlejligheder i samme ejerforening den 1. januar 1995, bliver tingene straks mere komplicerede. Det kan du læse mere om herunder.

Ejer udlejer en enkelt ejerlejlighed, der udlejes, gælder reglerne om "småhuse" (ejendomme med færre end 6 beboelseslejligheder pr. den 1. januar 1995). Det er også i henhold til retspraksis tilfældet, hvis hovedejendommen med ejerlejligheden er opført efter 1995. Den leje, der kan fastsættes efter boligreguleringslovens regler om "småhuse", er en leje, der er begrænset af, hvad der kan kræves i tilsvarende lejligheder, hvor der kræves omkostningsbestemt leje, som er hovedreglen i boligreguleringsloven. Det betyder, at handelsprisen og ejers finansieringsudgifter mv. er uden betydning, og at lejeniveauet kan være lavere, end udlejeren forventer. Afhængig af hvor i landet lejligheden er beliggende, kan lejeniveauet ligge fra 500 kr. pr. kvadratmeter årlig leje - måske op til ca. 1.200 kr. i de største byer – men dette er dog meget generelle afgrænsninger.

Er ejerlejligheden taget i brug efter 31. december 1991, kan udlejer kræve markedsleje (fri fastsættelse af lejen) – men det kræver, at udlejer husker at aftale det i lejekontrakten!


Ejerlejligheder i en "rest-ejendom"

Køber man en ejerlejlighed (eller flere) i en hovedejendom, der er opført før 1995, er det meget væsentligt, at man kender ejendommens historik. Hvis den samme tidligere ejer nemlig ejede 6 eller flere ejerlejligheder den 1. januar 1995, betragtes disse ejerlejligheder samlet som én ejendom (en "rest-ejendom"). Da gælder boligreguleringslovens regler om omkostningsbestemt leje ved udlejning – uanset om man kun har købt en ejerlejlighed efter 1. januar 1995 – og uanset, om den man køber af også kun ejede den ene lejlighed – og måske endda selv har beboet den! Det er forholdene den 1. januar 1995, der er afgørende. Det samme gælder, hvis ejendommen ikke var udstykket i ejerlejligheder den 1. januar 1995.

Dette overrasker mange, og det kan blive dyrt, hvis man ikke er opmærksom på at få sat huslejen rigtigt. Det er kompliceret overhovedet at dokumentere og opgøre den omkostningsbestemte leje i en ejerlejlighed, hvor driftsudgifterne i vidt omfang hører under ejerforeningen i den pågældende ejendom, og udlejer kan have fastsat en leje, der er højere end, hvad der følger af reglerne, fordi udlejer ikke var klar over, at hvad der var det rigtige grundlag for lejefastsættelse. Ligeledes kan reglerne betyde en begrænsning i, hvilke vilkår man i øvrigt kan aftale med lejeren f.eks. om vedligeholdelsespligt.


Ydelser ud over lejen

Ved udlejning af en ejerlejlighed skal man i øvrigt være opmærksom på, at man ikke bare kan vælte ejerforeningsudgifter/fællesudgifterne direkte over på lejeren. Det gælder uanset, hvilke regler for lejefastsættelse der måtte gælde. Forbrugsudgifter ud over udgiften til varme kan endvidere alene kræves, hvis der er individuelle målere i lejligheden, og i nogle ejerforeninger er det ikke muligt at kræve, at lejeren tilmeldes direkte til forsyningsselskabet som forbruger, og så er det udlejers pligt at lave forbrugsregnskaber mv.


Kan vi hjælpe?

I forbindelse med køb af en ejerlejlighed, der er eller har været udlejet, eller køb med henblik på udlejning, er det væsentligt, at man kender til ejendommens historik og status, samt hvilke lejevilkår, som det er muligt at aftale.

Hos Focus Advokater har vi stor erfaring med rådgivning og håndtering af lejeforhold, herunder i forbindelse med køb og salg af ejerlejligheder – fra projektstadie til efterfølgende handel. Har du spørgsmål eller brug for rådgivning, er du velkommen til at kontakte vores afdeling for lejeret. Vi vil meget gerne hjælpe dig.

Gå ikke glip af vigtig juridisk viden - Tilmeld dig vores gratis nyhedsservice her →
Har du spørgsmål til dette indlæg, er du mere end velkommen til at kontakte os.
Fagligt indhold, der kunne være relevante for dig
Har du pligt til at oprette en whistleblowerordning inden den 17. december 2023?
Jurainfo Exclusive logo
PODCAST
Har du pligt til at oprette en whistleblowerordning inden den 17. december 2023?
Bliv klogere på whistleblowerloven, herunder hvilke virksomheder, der har pligt til at etablere en whistleblowerordning.
Force majeure - hvornår kan begrebet anvendes?
Jurainfo logo
EXCLUSIVE
VIDEO
Force majeure - hvornår kan begrebet anvendes?
Mange virksomheder er ikke opmærksomme på at udvide force majeure-begrebet i deres kontrakter og flere anvender begrebet helt forkert. Bliv klogere på hvornår noget er en force majeure-begivenhed og hvornår du kan benytte en force majeure-klausul ved manglende leveringer.
Hvad betyder de nye boligskatteregler for dit boligkøb? Skal du købe eller vente?
Jurainfo Exclusive logo
PODCAST
Hvad betyder de nye boligskatteregler for dit boligkøb? Skal du købe eller vente?
Der kan særligt være en fordel ved at handle ejendomme inden den 1. januar 2024. Det kommer vi bl.a. nærmere ind på i denne episode.
Artikler, der kunne være relevante for dig
Brug af fritstående, generelle miljøanprisninger for solcelleanlæg anset som vildledende
Brug af fritstående, generelle miljøanprisninger for solcelleanlæg anset som vildledende
12/01/2024
E-handel og markedsføring, Øvrige
Lovforslag om implementering af CSRD fremsat
Lovforslag om implementering af CSRD fremsat
26/02/2024
EU-ret, Selskabsret, Øvrige
ESMA udsender retningslinjer for deling af investeringsanbefalinger på sociale medier
ESMA udsender retningslinjer for deling af investeringsanbefalinger på sociale medier
27/02/2024
Finansiering og bankret, Øvrige
Entreprisekontrakter i nybyggeri – hvad skal du som bygherre være opmærksom på?
Entreprisekontrakter i nybyggeri – hvad skal du som bygherre være opmærksom på?
20/03/2024
Fast ejendom og entreprise, Øvrige
Høring om ændring af kontantreglen: 1.000-kronesedlen kan afvises
Høring om ændring af kontantreglen: 1.000-kronesedlen kan afvises
21/03/2024
Øvrige
Online shopping - kan virksomheden sætte ind overfor misbrug af forbrugernes returrettigheder?
Online shopping - kan virksomheden sætte ind overfor misbrug af forbrugernes returrettigheder?
27/03/2024
E-handel og markedsføring, Øvrige
Jurainfo logo

Jurainfo.dk er landets største juridiske nyhedsside. Her finder du juridiske nyheder, kurser samt ledige juridiske stillinger. Vi hjælper dagligt danske virksomheder med at tilegne sig juridisk viden samt at sætte virksomheder i forbindelse med den rigtige juridiske rådgiver, når de har brug for råd og vejledning.

Jurainfo.dk ApS
CVR-nr. 38375563
Vandtårnsvej 62B, DK-2860 Søborg
(+45) 71 99 01 11
kontakt@jurainfo.dk
Ønsker du hjælp til at finde en specialist?
2024 © Jurainfo.dk - Juridiske nyheder og arrangementer samlet ét sted