Status for ABR 18: Såvel bygherrer som rådgivere fraviger de nye standardvilkår

I juni 2018 blev ABR 18 vedtaget som afløser for ABR 89. I den forgangne tid er der i branchen ‒ til trods for intentionerne om det modsatte ‒ blevet introduceret en række fravigelser til regelsættet fra såvel bygherreside som rådgiverside. Vi ser nærmere på de mest gængse tendenser, der begynder at tegne sig i praksis.



Tilføjelser og ændringer til ABR 18  

Det var et af AB-udvalgets helt store fokuspunkter, at de nye standardvilkår skulle sørge for, at byggeriets parter så vidt muligt holdt sig til de givne bestemmelser fremfor at lave de traditionelle individualiserede standardvilkår i to kolonner. Til trods for AB-udvalgets udgangspunkt er der andre tendenser i praksis.

Nogle af de vilkår, som der fra bygherreside underlægges en individuel regulering, er følgende:

• Rangfølgen af dokumenter (§ 4, stk. 6)
  Uanset hensigtsmæssigheden af at have oplistet dokumenterne i kronologisk rækkefølge, foretrækker bygherrerne, at udbudsmaterialet har prioritet over rådgivers tilbud, så det sikres, at udbudsmaterialet i tilfælde af uoverensstemmelse er det gældende grundlag for de ydelser, der skal leveres.


• Rådgivers samlede dagbodsbetaling ved forsinkelse (§ 39, stk. 6)
  Begrænsningen på 10 % udvides til et højere niveau eller ingen begrænsning svarende til de hidtidige regler.


• Rådgivers ansvar for bygherrens tilkøb af merydelser som følge af projekteringsmangler (§ 49, stk. 2)
  Begrænsningerne mht. konventionalbodens størrelse og andelen af, hvor meget den må udgøre af rådgivers honorar, udvides.


• Tilbageholdsret
  For at sikre sig mod rådgivers manglende likviditet ved dagbodsbetaling, selvrisici i forsikringssager og mangelansvar i øvrigt, udvider mange bygherrer fortsat ABR 18 med en bestemmelse om tilbageholdsret i en procentuel del af honoraret. Alternativt forlanger bygherrerne, at rådgiver stiller en bankgaranti. Da hovedparten af rådgiverne foretrækker at give bygherren en tilbageholdsret, er det den oftest anvendte reguleringsmekanisme.


• Tvisteløsning (kap. J)
  Løsningstrappen i § 59 er et kendt redskab i mange rådgiverkontrakter. I mange organisationer er der imidlertid meget vanskeligt i at skulle stille med den øverste ledelse inden for fem hverdage, når en tvist opstår. Selv om principperne i modellen er gode, aftales der i praksis en forlængelse af de angivne frister til et mere realistisk niveau, ikke mindst hvor en "ledelsesrepræsentant" konkret er en indehaver og/eller et medlem af direktionen. Tilsvarende gælder fristerne for indlevering af indlæg i forbindelse med en hurtig afgørelse (§ 62). Det kræver nemlig et dedikeret beredskab hos bygherren (som potentielt er afhængig af sin bygherrerådgiver eller anden teknisk bistand) at tilvejebringe dokumentation til sagsførelse, og eventuelt modtage et minimum af juridisk input, med så korte varsler.


• Syn og skøn (§ 61)
  Blokeringen i stk. 1 ændres, så der også kan optages syn og skøn om forhold, der hurtigt skal afgøres.

Tilsvarende har man fra rådgiverside haft ønsker til ændret regulering af visse vilkår under ABR 18. Det gælder særligt:

• Tvisteløsning (kap. J)
  Der er et udtrykt ønske om de samme ændringer som fra bygherreside.


• Rådgivers ansvarsbegrænsning (§ 50, stk. 4)
  For en lang række rådgiveropgaver er en begrænsning på mindst 2,5 mio. kr. meget høj. Mange opgaver, særligt i små og mellemstore rådgivervirksomheder, har end ikke et honorar i den størrelsesorden og vil ikke være omfattet af en projektansvarsforsikring.


• Ansvaret for juridiske dokumenter (tidligere ABR 89, pkt. 1.2.1 – nu (alene) Ydelsesbeskrivelsen 2018 pkt. 2.1.8 og 5.8)
  Rådgiverne ønsker sikkerhed for, at de nye regler ikke medfører, at rådgiver har ansvaret for de juridiske dokumenter. I mange kontrakter er ydelsesbeskrivelsen ikke en del af kontraktgrundlaget, og selv om den reviderede udgave i stedet indgår i kontraktgrundlaget, ønsker rådgiverne en kontraktuel præcisering af, at ansvaret – som hidtil – påhviler bygherren.

For så vidt angår tvisteløsning kan varslerne i praksis meget vel vise sig ikke at indebære det pres, som såvel bygherrer som rådgivere – berettiget – føler sig underlagt. Det er nemlig tvivlsomt, om Voldgiftsnævnet (VBA) for Bygge- og Anlægsvirksomhed overhovedet kan håndtere det nye tvisteløsningssystem i det tempo, de nye frister kræver. Indtil videre er der kun gennemført ganske få sager hos VBA under reglerne om hurtig afgørelse.


Implementering af ABR 18

Vi har endnu til gode at se, hvordan de nye regler vil blive fortolket i praksis. I en rum tid endnu vil der derfor herske en vis usikkerhed om udstrækningen af ydelsernes omfang ved den "rene" brug af ABR 18.

Det er derfor vores forventning, at der i langt de fleste udbud og øvrige byggesager, hvor ABR 18 anvendes, vil ske individuelle tilpasninger til standardbestemmelserne. Også selv om dette strider mod AB-udvalgets henstilling om at anvende reglerne, som de foreligger.

Vi forventer også, at rådgiverkontrakterne i de private byggerier i nogen tid endnu

– og i vidt omfang – vil blive indgået på de hidtidige vilkår (ABR 89). De offentlige bygherrer vil, som i andre tilfælde, være foregangsmænd for implementeringen, hvorimod særligt de mindre private bygherrer nok vil afvente og se, om og hvordan "børnesygdommene" kan håndteres på en måde, der er fornuftig for begge parter.


Kromann Reumerts rådgivning

Kromann Reumert rådgiver indenfor alle aspekter af udbud og entreprise, herunder løbende om det nye AB-system. Vi afholder også generelle samt skræddersyede kurser  indenfor entrepriseretlige emner, eksempelvis med udgangspunkt i egne processer frem mod kontraktindgåelse. Tag kontakt til Kromann Reumerts entrepriseteam, hvis din virksomhed også kunne have glæde af at høre mere om AB 18 eller ABR 18.