Politisk aftale indgået om initiativer mod kortsigtede investeringer i private udlejningsboliger

Socialdemokratiet, DF, SF, Enhedslisten og Alternativet har indgået en aftale om tilretninger af gældende lovgivning med henblik på bl.a. at stoppe huslejestigninger.

Udgangspunktet for lejefastsættelse i kommuner, som er omfattet af Boligreguleringslovens regler, er lovens § 5, stk. 1. Efter denne bestemmelse fastsættes lejen i princippet efter de udgifter, udlejer har til at drive ejendommen (omkostningsbestemt leje).

Boligreguleringslovens § 5, stk. 2 giver i dag udlejer mulighed for at fastsætte lejen til mere end det lejedes værdi (dog ikke væsentligt over det lejedes værdi), såfremt der inden en indflytning er foretaget gennemgribende forbedringer af lejemålet.

Formålet med indførelsen af bestemmelsen i 1996 var at motivere udlejerne til gennemførelse af moderniseringer og dermed forbedring af standarden i boligudlejningsmassen.

For mange ejendomme har det vist sig, at foretagelse af § 5, stk. 2 forbedringer har medført, at lejen er steget til mere end den omkostningsbestemte husleje.

Mulighederne ved anvendelsen af § 5, stk. 2 har derfor tiltrukket kortsigtede investorer, som har opkøbt udlejningsejendomme, foretaget § 5, stk. 2 forbedringer, hævet huslejen og efterfølgende afhændet ejendommene med et ikke uvæsentligt afkast til følge.

Resultatet har vist sig at være en generel stigning i huslejeniveauet, særligt i de større byer, usikkerhed hos lejerne og flere tvister mellem lejere og udlejere.

Regeringen har ønsket at gøre op hermed og har som en konsekvens heraf forhandlet en aftale på plads med en række af Folketingets partier, som på sigt skal udmønte sig i ny lovgivning.


Aftalen indeholder følgende hovedmål

  • Der indføres en karensperiode, hvor en køber først kan opkræve husleje efter § 5, stk. 2 i nye gennemgribende forbedrede lejemål 5 år efter erhvervelsen.

Formålet er her at modvirke kortsigtede investeringer. Køberne af en udlejningsejendom må altså indstille sig på et ejerskab i mindst 5 år, før de har mulighed for fastsættelse af den noget højere § 5, stk. 2 leje.

  • Ovennævnte karensperiode skal dog ikke være gældende, hvis den nye ejer hæver ejendommens energiklasse med mindst 3 niveauer, eller hvis ejendommen energiforbedres med mindst kr. 3.000 pr. m2.
  • Der indføres et energikrav, så der først kan gennemføres § 5, stk. 2 forbedringer, når ejendommen er bragt op på energiklasse C, eller når ejendommens energiklasse er løftet med minimum 2 niveauer.

Ovennævnte to grønne energikrav er indført med henblik på at motivere udlejere til at iværksætte energiforbedringer i landets udlejningsejendomme. Kravene ligger på linje med og bidrager til opfyldelsen af klimalovens fastsatte målsætning om en reduktion af CO2-udledningen med 70 % inden 2030.

  • Det begrænses hvor meget huslejen kan stige efter § 5, stk. 2.

Som nævnt oven for kan huslejen i dag fastsættes over det lejedes værdi. Det er hensigten at ændre på bestemmelsen således, at husleje ikke må overstige det lejedes værdi. Der er således tale om en begrænsning af huslejestigningen.


Lejerne styrkes i tvister med udlejerne

Der indføres en række tiltag, som vil styrke lejernes retsstilling i forbindelse med tvister med udlejerne. Det vil med de nye regler blive forbudt for udlejerne at tilbyde penge til lejerne for at flytte fralejlighederne, så udlejer kan bringe § 5, stk. 2 proceduren i anvendelse.

Der etableres derudover et huslejeregister, så lejerne kan få indsigt i gældende lejeniveau og sammenligningslejemål. Dette medfører, at lejerne kan få bedre indsigt i, om de betaler den rigtige husleje.

I forbindelse med tvister skal Huslejenævnet lægge vægt på sammenligningslejemål, som allerede er prøvet ved Huslejenævnene, for derved at undgå at udlejerne henviser til uprøvede lejemål, som har en potentiel urealistisk høj leje.

Forud for § 5, stk. 2 forbedringernes foretagelse skal der foretages besigtigelse af de lejemål, hvor der planlægges moderniseringer, så standen forud for moderniseringerne kan dokumenteres.

For at sikre at lejerne ikke betaler for forbedringerne både via vedligeholdelsesbetalinger indeholdt i huslejen og derefter igen med forbedringsforhøjelser varslet af udlejeren, skal det være de samme oplysninger, der benyttes ved behandlingen af sager ved Huslejenævnet som ved Grundejernes Investeringsfond.

Afgørelser om lejeforhold skal kommunikeres til beboerrepræsentation eller lejerne, hvorved lejernes kendskab til deres rettigheder forbedres. Gebyret, som udlejer ifalder, hvis lejeren får fuldt medhold i en huslejenævnssag, forhøjes desuden fra kr. 2.180,00 til kr. 6.000,00.


Vedrørende andelsboliger

Konsekvenserne for landets andelsboligforeninger ved ovennævnte planlagte ændringer er uvisse. Alle parter er dog vist enige om, at en eller anden form for påvirkning må antages, og aftaleparterne er også enige om visse tiltag med henblik på at minimere påvirkningen.

Af disse kan det blandt andet nævnes, at valuarvurderede andelsboliger får mulighed for at fastholde valuarvurderingerne nominelt.

For andelsboligforeninger, der benytter den offentlige ejendomsvurdering, gives der også her mulighed for anvendelsen af den gamle ejendomsvurdering, såfremt det måtte vise sig at de nye ejendomsvurderinger er lavere.

Parterne er derudover enige om, at karensperioden på 5 år, jf. ovenfor, ikke skal gælde, hvis en andelsboligforening omdannes til udlejningsejendom efter gældende regler herom. Formålet hermed er at sikre at andelsboligforeningens medlemmer friholdes for det værditab, som forventes at være en konsekvens af indførelsen af karensperioden. Endelig vil majoritetskravet på 4/5-tilslutning til opløsning af en andelsboligforening blive lovfæstet.

Det er hensigten, at gennemførelse af initiativerne omfattet af aftalen skal træde i kraft den 1. juli 2020.

Gå ikke glip af vigtig juridisk viden - Tilmeld dig vores nyhedsservice her

Artiklen er forfattet af: