Nyt i byggegrundsagen: Forslag fra generaladvokaten

Byggegrundsagen er en sag, som har betydning for hele den danske ejendomsbranche. Spørgsmålet går i sin enkelthed ud på, om en ejendom med en gammel bygning (et pakhus), som køberen har til hensigt at rive ned, reelt er en byggegrund. Svaret på dette har betydning, da eksisterende bygninger kan sælges momsfrit, mens byggegrunde ikke kan. Bech-Bruun repræsenterer den danske ejendomsudvikler i sagen.

Byggegrundsagen verserer i øjeblikket for Vestre Landsret, der har forelagt et spørgsmål for EU-domstolen. Bech-Bruun ved partner, Kaspar Bastian og partner, Thomas Frøbert procederede ultimo januar 2019 spørgsmålet for EU-domstolen og nu foreligger generaladvokatens forslag til afgørelse.

Generaladvokaten har her svaret på, om der skal moms på en overdragelse af en fast ejendom i form af en grund med en eksisterende bygning, hvor parterne på overdragelsestidspunktet klart har til hensigt, at køber eller en efterfølgende erhverver af ejendommen vil nedrive den eksisterende bygning med henblik på at opføre en ny bygning.


Om sagen

Om sagen kan helt kort oplyses, at der var tre parter i et aftalekompleks om køb af en ældre pakhusbygning på en havn: Havnen (som oprindelig sælger), ejendomsudvikleren (som første køber og efterfølgende sælger) og en boligforening (som endelig køber). De tre parter havde på tidspunktet for de omhandlede transaktioner en fælles forståelse om, at pakhuset – bortset fra en del af østgavlen – skulle rives ned, for at man kunne realisere et projekt om opførelse af ungdomsboliger.

Bech-Bruun gjorde på vegne af den danske ejendomsudvikler gældende, at der var tale om en overdragelse af en eksisterende bygning (pakhuset). Til støtte for det synspunkt fremhævede Bech-Bruun, at der ikke kunne lægges vægt på en hensigt om efterfølgende, delvis nedrivning af pakhuset, fordi ejendomshandlen skulle bedømmes efter de objektive forhold på overdragelsestidspunktet, hvor der jo stod en bygning.

De danske skattemyndigheder gjorde overfor det gældende, at der skal pålægges moms i den foreliggende situation. Skattemyndighederne henviste blandt andet til ”Skatteministeriets vejledning om moms på salg af nye bygninger og byggegrunde”, hvor afsnit 2.2 har følgende ordlyd:

”Levering af bygninger med tilhørende grundareal, som ikke er nye bygninger, er ikke omfattet af momspligten.

Hvis leveringen sker med henblik på opførelse af en ny bygning, skal leveringen dog anses for levering af en byggegrund.
[..l.

Hvis det er aftalt, at bygningen skal nedrives af sælger, eller det fremgår af købsaftalen, at bygningerne erhverves med henblik på nedrivning af køber, er der tale om salg af en byggegrund.”

Generaladvokaten har nu i sit forslag til afgørelse fulgt Bech-Bruuns argumentation.


Generaladvokatens forslag

Generaladvokaten udtaler, at foreneligheden af en national bestemmelse som (en del af) afsnit 2.2 i Skatteministeriets vejledning om moms på salg af nye bygninger og byggegrunde synes at være problematisk.

Det er den fordi, om en transaktion er momspligtig, bestemmes i henhold til afsnit 2.2 for det første ikke på grundlag af situationen på det tidspunkt, hvor leveringen finder sted, men på grundlag af begivenheder, der formodes at finde sted i fremtiden (det tidsmæssige element). For det andet bliver parternes hensigt, som den fremgår af aftalen, afgørende i forbindelse med vurderingen, mens der vil blive set bort fra alle objektive karakteristika ved den omhandlede transaktion (vurderingens karakter).

Generaladvokaten foreslår, at det afgørende i stedet skal være transaktionens objektive karakter på tidspunktet for leveringen. Inden for en sådan ramme er parternes subjektive hensigt vedrørende ejendommens fremtidige anvendelse absolut af relevans. Det kan imidlertid næppe være afgørende og veje tungere end eventuelle - eller snarere alle - andre objektive faktorer i forbindelse med en levering.

Parternes hensigt er omvendt af ringe eller ingen relevans, når den - som i den foreliggende sag - vedrører, hvad der formodes at ske med varen efter leveringen ved tredjeparters
mellemkomst på et tidspunkt i fremtiden.

Generaladvokaten undlader at bedømme, om levering af en eksisterende bygning i tillæg med flere ydelser (fx en totalentreprisekontrakt) samlet kan udgøre en sådan sammensat ydelse, der tilsammen skal bedømmes som levering af en byggegrund. Denne bedømmelse skal foretages af de nationale domstole.


EU-domstolens afgørelse

Det er endnu uvist, hvornår EU-domstolen forventer at træffe afgørelse – og dermed er det selvfølgelig også usikkert, om Domstolen vil følge generaladvokatens forslag. Gør Domstolen det, må det forventes at føre til en væsentlig ændring af Skattestyrelsens praksis på området.

Bech-Bruun følger naturligvis sagen på tætteste hold og står parat til at svare på spørgsmål om problematikken.