Momsfritagelse ved virksomhedsoverdragelse af ejendomsprojekt

Et selskab, som hidtil havde drevet udlejningsvirksomhed fra en større ejendom, besluttede sig for at flytte udlejningsvirksomheden og påbegynde forberedelser til salg af ejendommen. Selskabet havde en ambition om selv at tage rollen som projektudvikler og sælge ejendommens delarealer selv. Denne salgsproces blev indledt flere år forud for det endelige salg.

Gennem perioden var de således i kontakt med mere end 50 interesserede købere, og der blev ligeledes gennemført delsalg af ejendommen.

Selskabet afholdt væsentlige omkostninger i forbindelse med salgsprocessen, dels til ændring af lokalplanen for området i samarbejde med kommunen, og dels til gennemførelse af en udviklings- og salgsplan for ejendommen. Selskabet indgik i den forbindelse en forretningsaftale med flere eksterne rådgivere, dels til ideudvikling og disponering af området samt til optimering af det finansielle set-up. Selskabet ansatte desuden en direktør til at understøtte udviklings- og salsprocessen – deres omkostninger hertil var væsentlige.

Selskabet endte med at sælge hele den resterende ejendom til én køber, og selskabet indsendte i denne forbindelse en anmodning til Skattestyrelsen om bindende svar om, hvorvidt salget af ejendommene og virksomheden i øvrigt skulle behandles som en momsfritaget virksomhedsoverdragelse.

Selskabet anførte, at der var tale om en virksomhedsfri overdragelse, da selskabet udover at drive udlejningsvirksomhed gennem en længere periode havde haft væsentlige aktiviteter med henblik på udvikling af området til bolig og kontor. Dette måtte derfor anses som en sideordnet aktivitet i virksomheden. Køber overtog desuden i de igangværende lejemål samt sælgers øvrige forpligtelser.

Skattestyrelsen fastslog, at der ikke var tale om en virksomhedsoverdragelse, idet sælgers primære virksomhed bestod i udlejning af lejemål, som var flyttet, og køber ikke var berettiget til at videredrive dette. Skattestyrelsen gjorde desuden gældende, at udviklingen af ejendommen, som selskabet havde beskæftiget sig med gennem en længere årrække, ikke i sig selv udgjorde en virksomhed.


Landsskatterettens afgørelse

Landsskatteretten var modsat Skattestyrelsen af den overbevisning, at selskabet i tilstrækkelig grad havde dokumenteret, at salget af virksomheden burde anses som en virksomhedsoverdragelse i overensstemmelse med momslovens § 8 stk. 1 3. pkt.

Landsskatteretten anførte som begrundelse for afgørelsen, at selskabet havde besluttet sig for at sælge arealet og dermed virksomheden, og at der var indgået en aftale herom som dog ikke blev gennemført. Siden da havde selskabet iværksat omfattende arbejde med henblik på projektudvikling og salg af fast ejendom, og Landsskatteretten lagde derfor til grund, at aktiviteten derfor skulle anses som værende iværksat med henblik på at opnå indtægter af en vis varig karakter.

Landsskatteretten lagde ligeledes vægt på, at køber overtog sælgers forpligtelser, som knytter sig til udnyttelsen og etableringen af ejendommen, ligesom køber også indtrådte i selskabet forpligtelser og rettigheder forbundet med de fortsat gældende lejemål samt partnerskabsaftale med kommunen.

Skattestyrelsen fastholdt sit synspunkt om, at aktiviteten ikke i sig selv udgjorde en virksomhed i form af en økonomisk enhed, der kan drives selvstændigt. Argumentet var, at der ikke var tale om en virksomhed i drift, som køberen kunne fortsætte driften af. Skattestyrelsen mente derfor, at overdragelsen alene skulle anses som en overdragelse af en ejendom.

Landsskatterettens kendelse må nok anses som et udtryk for en lempelse af praksis angående virksomhedsoverdragelse af ejendomsudviklingsprojekter, hvor Skattestyrelsen hidtil har indtaget det udgangspunkt, at projektudvikling ikke i sig selv er en virksomhed.