Vil nye krav fragmentere branchen?

Ejendomsbranchen har altid levet med evigt skiftende og komplicerede regler. Det har særligt været lejereguleringen for boliger, som har gjort ejendomsbranchen til en af de tungest regulerede brancher i landet. Særligt to udviklinger har imidlertid udfordret branchen på en ny måde.


For det første er dele af ejendomsbranchen blevet underlagt detaljeret regulering fra den finansielle sektor. Den del af branchen, som investerer andres midler, skal nu forholde sig til reglerne om alternative investeringsfonde, og pensionskasserne har de senere år stiftet bekendtskab med en stærkere interesse fra Finanstilsynet for pensionskassernes ejendomsinvesteringer.

På gældssiden har nye bankkrav direkte afsmittende effekt på ejendoms-ejerne, så forhandling af lånevilkår kræver nu i stigende grad også specialviden.

Nye persondataregler
For det andet er det nok de fleste bekendt, at EU's nye persondataforordning træder i kraft i maj 2018. Reguleringen heri og ikke mindst de medfølgende forventede bødeniveauer vil have store konsekvenser for mange brancher, og der er ikke noget, der taler for, at ejendomsbranchen ikke bliver væsentligt påvirket.

Nyt eller mere af det samme?
Som nævnt har ejendomsbranchen altid levet med relativt tung regulering. Det er derfor nærliggende at tænke, at branchen blot vil tilpasse sig på nogenlunde samme måde, som branchen tidligere har tilpasset sig andre ændringer.

Imidlertid gør bredden af den nye regulering det meget vanskeligt blot at tilpasse sig som tidligere. I gamle dage kunne en dygtig ejendomsadvokat holde sig ajour med udviklingen, holde klientens dokumenter opdaterede og evt. også undervise klientens medarbejdere i det nye.

Det er ikke længere muligt. Dels kan ingen enkeltperson med rimelighed have overblik over den meget forskelligartede regulering, som er væsentlig for ejendomsbranchen, og dels er overblikket ikke længere tilstrækkeligt. Der skal udvikles og vedligeholdes nye rutiner og værktøjer i administrationen af ejendommene.

Blot et eksempel: Når en lejer flytter, skal man fremover aktivt tage stilling til sletning af persondata for den pågældende. Det indebærer f.eks. korrespondance på e-mail med en nabo om støjklager vedr. den pågældende lejer, og en evt. sletning skal ikke kun ske i administrators system, men også i ejers systemer, hvis ejer er orienteret om klagerne.

Dette ene eksempel skulle gerne vise, at kravene i den nye regulering adskiller sig markant fra den tidligere regulering. For at løse problemet i eksemplet skal der nemlig en flerhed af værktøjer i brug. Man kan f.eks. tænke sig kombinationen af en samtykkeklausul i lejekontrakten, en skriftlig politik for håndtering af persondata, en arkivproces hos administrator med tilføjelse af behørige metadata samt et it-system, som kan håndtere data på tværs af administrator og ejer.

Aktørerne må ændre sig
Som andre brancher ramt af tung regulering må ejendomsbranchen forvente en fremtid med specialiseringer og konsolideringer. Det gælder både på ejersiden og på rådgiversiden.

Det vil om nogle år næppe være muligt at drive en traditionel lille virksomhed med udlejning af ejendomme med egen administration.

På samme måde vil f.eks. den traditionelle ejendomsadvokat som enerådgiver for ejendomsejer også forsvinde. Tilbage vil være de store rådgivere og administratorer og de små specialiserede rådgivere, som alene fokuserer på deres nicher.

 

---