Sanering af tinglysningsafgiften giver nye muligheder

Inden jul ventes et nyt lovforslag vedtaget i Folketinget, der vil få betydning for markedet for ejendomshandler. Det betyder blandt andet, at flere typer gamle lån kan modregnes i nye, når der skal betales tinglysningsafgift og at afgiften gradvist sænkes.


Klumme i Ejendomswatch den 11. december 2018

Ét af regeringens erklærede mål er at lette byrderne for virksomheder og borgere. Kort tid efter seneste folketingsvalg nedsatte regeringen i den forbindelse et såkaldt saneringsudvalg, som skulle belyse de administrative omkostninger for virksomhederne ved opkrævningen af en lang række afgifter.Udvalget skrev en rapport, og på den baggrund indgik regeringen sammen med Dansk Folkeparti og Radikale Venstre for godt ét år siden en aftale med 30 initiativer til forenkling af afgiftssystemet. Aftalen er nu blevet til et lovforslag, som ventes vedtaget inden jul. Blandt de mange gode initiativer i lovforslaget er et forslag om sanering af tinglysningsafgiften.Forslaget indeholder nogle forskellige mindre ændringer, som jeg ikke vil omtale i denne forbindelse, men også et forslag om udvidet adgang til overførsel af tinglysningsafgift, som vil have en betydning for transaktionsmarkedet.


Gældende regler

I dag har vi tre væsentlige typer pantebreve, som benyttes ved finansiering af ejendomme: Kreditforeningspantebreve, ejerpantebreve og hvad vi kan kalde almindelige pantebreve. Helt overordnet set giver de tre typer samme sikkerhed, og når vi taler tinglysningsafgift, koster det også det samme at tinglyse hver af de tre typer. I dag koster tinglysning af pant nemlig 1660 kr. med tillæg af en variabel afgift på 1,5 pct. af pantebrevets hovedstol.Ved belåning af private boliger løber afgiften gerne op i 25.000 kr. til 120.000 kr. for et nyt hus, og i erhvervshandler kan der ofte være tale om millionbeløb.Når afgiften er betalt, kan man inden for de eksisterende regler i en række tilfælde ændre de underliggende låneforhold, uden at det udløser ny variabel afgift.

Det sker imidlertid på forskellig måde afhængigt af hvilken type pantebrev, som er blevet oprettet.


Genbrug af pantebreve

Et ejerpantebrev er skabt til at kunne genbruges. Når det først er tinglyst, kan ejeren give en eller flere indbyrdes prioriterede pant i ejendommen på den plads i prioritetsordenen, som ejerpantebrevet har fået. Ejeren kan uden at betale ny variabel afgift frit udskifte disse panthavere. Anderledes forholder det sig med kreditforeningspantebreve. Sådanne pantebreve beskriver konkrete lån, herunder med rentebestemmelser og afvikling. De er derfor ikke umiddelbart skabt til at blive genbrugt. For ikke at låse låntagerne til et bestemt realkreditinstitut, kan låntagerne dog refinansiere med et nyt realkreditlignende lån uden at betale ny variabel afgift. Det sker i praksis på den måde, at man ved beregningen af den variable afgift for det nye lån modregner det gamle lån i afgiftsgrundlaget.

De almindelige pantebreve kan også genbruges. Vedrører pantebrevet et lån på realkreditlignende vilkår, kan ejeren gå frem efter samme regler som for realkreditpantebreve. Herudover kan ejeren dog også lade pantebrevet omdanne til et ejerpantebrev, som herefter kan udnyttes efter reglerne for ejerpantebreve.De beskrevne forskelle er primært historisk betingede. Forskellen på mulighederne for at omdanne realkreditpantebreve og almindelige pantebreve er fx begrundet i, at de to typer oprindeligt blev udstedt på forskellige trykte blanketter med hver deres standardvilkår.En omhyggelig læsning af det ovenfor skrevne vil afsløre, at muligheden for at genbruge betalt tinglysningsafgift er dårligst for en ejendomsejer, som har et realkreditlignende lån, og som ønsker at optage et nyt lån, men ikke på realkreditlignende vilkår. Her kan man nemlig ikke efter de skitserede regler modregne det gamle lån i afgiftsgrundlaget af det nye lån, og pantebrevet kan heller ikke omdannes til hverken et ejerpantebrev eller et almindeligt pantebrev.


Saneringen

Med lovforslaget ændres reglerne, så det bliver muligt at modregne det gamle lån i nye lån for alle de tre typer af pantebreve, når tinglysningsafgiften skal beregnes.Størst betydning får det i de tilfælde, hvor der i en ejendom allerede er tinglyst pant til en kreditforening, og hvor ejeren eller en køber ønsker at optage lån på andre vilkår end realkreditlignende. Det kan fx være lån med kort løbetid eller lån, som ydes på det alternative lånemarked. I erhvervsforhold bruges sådanne lån oftest ved udviklingsprojekter, som egner sig mindre godt til realkreditten.Reglerne vil sandsynligvis få stor betydning for, hvordan vi i hverdagen håndterer eksisterende pant i transaktioner. Fremover vil man med fordel kunne oprette et nyt ejerpantebrev, som opsamler overskydende pant i ejendommen. Det vil også betyde, at der vil blive oprettet færre afgiftspantebreve, og at små ejerpantebreve fremover vil kunne samles i ét større ejerpantebrev, som er mere anvendeligt som sikkerhed for kreditgivning.


Lille nedsættelse af afgiften

Udover den gavnlige nye fleksibilitet er der faktisk også i lovforslaget en lille nedsættelse af afgiften. Den faste afgift nedsættes med 20 kr. til 1640 kr., mens den variable afgift nedsættes med fem promille til 1,45 pct.Loven skal træde i kraft den 1. juli 2019. Loven angiver desuden, at den variable afgift nedsættes yderligere til 1,25 pct. med virkning fra 1. januar 2026.

 

 

---