Lovændring giver kommuner mulighed for at regulere op til 25 % af ejer- og brugerforhold i lokalplanlægning

Den 26. februar 2015 blev regeringens forslag om en væsentlig lovændring af planlovens § 15 vedtaget. Det betyder, at kommunerne nu får mulighed for at fastsætte krav i forbindelse med lokalplanlægning for nye boligområder om, at op til 25 % skal være almene boliger. Efter lovændringen får kommunerne en mulighed for at regulere ejer- og brugerforhold i planlægningen, som de ikke hidtil har haft.

Kommunernes mulighed for at planlægge for almene boliger gælder for både privat og offentligt ejede grunde samt grunde ejet af halvoffentlige selskaber. Formålet er at fremme alsidigheden i boligsammensætningen i byerne.

LOVÆNDRING VIL IKKE PÅVIRKE NUVÆRENDE BOLIGOMRÅDER
Ændringen vil ifølge regeringen ikke medføre, at grundejere kan tvinges til at sælge, og en hidtidig lovlig anvendelse kan fortsætte uhindret – også ved salg af grunden. Enhver fremadrettet ændring af anvendelse vil imidlertid være forbundet med en forpligtelse til at overholde den lokalplan, som efter lovændringen er vedtaget for ejendommen, som altså kan indeholde krav om etablering af almene boliger.

GRUNDEJERE KAN FORLANGE EJENDOMME OVERTAGET AF KOMMUNEN MOD ERSTATNING
Planlovsændringen kan dog medføre problemer for de grundejere, der bliver omfattet af en lokalplan med krav om almene boliger. Da det som udgangspunkt alene er boligorganisationer, som kan eje de grunde, hvor almene boliger skal opføres, forudsætter en realisering af lokalplanlægningen, at grundejeren kan afhænde ejendommen til en almen boligorganisation.

Hvis det derfor ikke er muligt for grundejeren at afhænde den del af ejendommen, som er reserveret til almene boliger, til en almen boligorganisation, indebærer lovændringen tillige, at overtagelsesreglerne i planlovens § 48, stk. 1-3 finder anvendelse. Det betyder, at grundejeren i visse tilfælde kan forlange ejendommen overtaget af kommunen mod erstatning. Kommunen har dog kun pligt til at overtage en ejendom, som helt eller delvist er udlagt til almene boligformål, hvis ejendommen ikke i øvrigt kan udnyttes på en økonomisk rimelig måde i overensstemmelse med udnyttelsen af de omkringliggende ejendomme. Det er taksationskommissionen, der fastsætter erstatningen.

Det er dog forventningen, at de kommuner, som benytter sig af muligheden for at planlægge for almene boliger, på forhånd sikrer sig, at der er en almen boligorganisation, som i praksis kan realisere opførelsen af de almene boliger, samt at kommunerne giver de nødvendige tilsagn hertil.

KOMMUNER KAN IKKE PLANLÆGGE ALMENE BOLIGER, HVOR DER ALLEREDE FINDES BOLIGER
Kommunerne kan kun benytte sig af muligheden for at planlægge til almene boliger i områder, der ikke i forvejen anvendes til, eller som ikke allerede er lokalplanlagt til boligformål. Kommunerne vil derfor ikke kunne planlægge almene boliger på specifikke arealer inden for eksempelvis et lokalplanområde med blandet bolig og erhverv, hvor der allerede lovligt eksisterer boliger, eller hvor der allerede er vedtaget en lokalplan om boligforhold.

GRUNDEJERE OG INVESTORER BØR VÆRE OPMÆRKSOMME PÅ LOVÆNDRINGEN
Det bemærkes, at der ikke er fastsat bestemmelser om hvor store eller små lokalplanområder, der er tale om. Lovændringen kan derfor få betydning for alle ejendomme, for hvilke der udarbejdes en ny lokalplan. Bortset fra ovennævnte begrænsning vedrørende eksisterende boligområder, er der ikke opstillet nærmere retningslinjer for kommunernes planlægning af almene boliger. Det er således alene kommunerne, der bestemmer, hvilke lokalplanområder denne udvidede planlægningsmulighed skal udnyttes på. Det er uden betydning for planlægningen, hvornår en ejendom er erhvervet.

Lovændringen har betydning for såvel prisdannelsen som for projektrealiseringen ved videreudvikling og salg af projektejendomme. Vi anbefaler derfor, at såvel grundejere som investorer fremover retter deres opmærksomhed på denne udvidede mulighed for kommunerne til at stille krav i lokalplanforhold og indgår i en dialog med kommunerne som planmyndighed om placering m.v.

---