Får ændring virkning for eksisterende lejere?

Verden udvikler sig hele tiden, og for mange udlejere kan det blive relevant at overveje ændringer i husordenen. Spørgsmålet er, om f.eks. indførelse af rygeforbud også får virkning for eksisterende lejere.

En husorden indeholder ordensforskrifter med en nærmere angivelse af, hvad der skal anses som acceptabel adfærd fra lejernes side. Populært sagt er formålet at sikre ro og orden i ejendommen. Overtrædelse af forskrifter fastsat i en husorden kan i yderste konsekvens betyde, at udlejer kan ophæve lejeforholdet.

Derfor er det essentielt for lejerne i en boligudlejningsejendom at kende til husordenen, så de har mulighed for at agere i henhold til forskrifterne. Af samme årsag kan det virke byrdefuldt for lejerne, hvis udlejer - efter lejeaftalens indgåelse - pludselig kan forbyde bestemte handlinger blot ved at udarbejde en ny husorden. Der kan være mange årsager til, at man som udlejer ønsker at ændre i en allerede eksisterende husorden. Det kan skyldes den simple årsag, at der er sket et ejerskifte, hvorfor man som ny udlejer ønsker at vedtage andre ordensforskrifter, men det kan også skyldes, at de faktiske forhold i ejendommen simpelthen har overhalet den gældende husorden.

Udgangspunktet er, at udlejer - forudsat der ikke er beboerrepræsentation i ejendommen - egenhændigt kan udforme et husordensreglement og ensidigt ændre heri, også selvom det er til skade for lejerne.

Dette gælder dog ikke, hvis ændringerne i husordenen strider mod vilkår på kontraktretligt grundlag. Afgørende er det nye vilkårs byrde over for lejeren, herunder om det er et vilkår, der sædvanligvis vil være angivet i lejekontrakten eller direkte fremgår af lejelovgivningen. Hvis man herved i en lejekontrakt har givet lejer tilladelse til husdyrhold, kan udlejer ikke ændre dette ved at udarbejde en ny husorden med forbud mod dyrehold uden at indhente lejers accept.


Vigtig sondring

Det er derfor vigtigt at sondre skarpt mellem hhv. lejekontrakten og husordenen, da lejekontrakten altid går forud for en vedtaget husorden.

Så længe de nye vilkår ikke har kontraktmæssig status, finder den nye version af husordenen som udgangspunkt anvendelse, også i forhold til eksisterende lejere.

Det er dog ikke alene afgørende, om det nye vilkår har kontraktmæssig status eller ej, da der også stilles betingelse om, at det nye vilkår skal vedrøre ejendommens orden - og det nye vilkår skal være begrundet i forfølgelsen af det ordensmæssige formål.

Sondringen mellem, hvorvidt det nye vilkår har kontraktmæssig status eller ej, bliver særlig vanskelig at drage i relation til rygning. Afgørende her må være parternes forudsætninger, herunder om forholdet normalt berøres i en kontrakt.


Ikke givet

I dag må det formodes, at det ikke er givet, at man uden tilladelse må ryge i et lejemål, særligt henset til Lov om røgfri miljøer fra 2007.

Indtil medio 1990 måtte det modsatte formodes at være tilfældet, da det netop var givet, at man godt måtte ryge i lejemålet. Afgørende må således være, hvornår lejekontrakten er indgået, og hvad parterne måtte forudsætte på dette tidspunkt.Hvorvidt det er muligt for udlejer ensidigt at ændre i husordenen, beror altså på en konkret helhedsvurdering. Men så længe ændringen ikke har karakter af kontraktvilkår, er til for at sikre ro og orden i udlejningsejendommen, og ændringen er nødvendig for at realisere dette formål, så vil man som udlejer være berettiget til ensidigt at vedtage nye vilkår i en husorden - også for eksisterende lejere.



 

---