Bygherre var erstatningsansvarlig for skader på ældre naboejendom

Vestre Landsret har fastslået, at en bygherre handlede uagtsomt ved ikke at have håndteret naboejendommen på særlig skønsom måde i forbindelse med opførelse af et butikscenter. Det forhold, at bygherren havde varslet naboen om byggeriet, jf. byggelovens § 12, kunne ikke ændre herpå.


Et selskab opførte som bygherre et butikscenter med tilhørende parkeringskælder i 2008. Naboejendommen, der var en ældre ejendom fra omkring år 1900, blev solgt i 2010. Det fremgik af skødet, at købsaftalen indeholdt en ansvarsfraskrivelse for enhver form for mangler, og at købesummen var fastsat under hensyntagen hertil.


Der var risiko for følgeskader

Forud for opførelsen af butikscenteret i 2008 blev der udarbejdet byggetekniske rapporter. Her fremgik det blandt andet, at der var risiko for følgeskader på naboejendommen, og det blev anbefalet at anvende en særligt skånsom metode til nedvibrering af spunsjern.

På baggrund af rapporterne varslede bygherren skriftligt den daværende nabo om byggeriet i henhold til byggelovens § 12. Den daværende nabo reagerede imidlertid ikke herpå. Bygherren valgte herefter en kombination af både den skånsomme og den mindre skånsomme, men billigere, metode til nedbringning af spunsjern. Skønsmanden konstaterede i forbindelse med sagen blandt andet, at visse grænseværdier for vibration var overskredet i forbindelse med byggeriet, hvilket kunne skyldes det mindre skånsomme spunsarbejde, men kunne også skyldes naboejendommens ringe fundering.

I 2010 reklamerede den nye ejer af naboejendommen over revner i ejendommen, der efter ejerens overbevisning var forårsaget af byggeriet af butikscenteret. Bygherren afviste at være ansvarlig for skaderne.


Hvad er rimelige foranstaltninger?

Byretten lagde til grund, at naboejendommen havde pådraget sig skader som følge af butiksbyggeriet, men at bygherren havde foretaget de foranstaltninger, som med rimelighed kunne forlanges for at undgå skader på naboejendommen, herunder underretning af naboerne, jf. byggelovens § 12, som den daværende ejer ikke reagerede på. Byretten lagde desuden til grund, at bygherren havde fulgt en mere forsigtig fremgangsmåde i forbindelse med spunsetableringen, end hvad der efter de byggetekniske rapporter var påkrævet. Uanset at skaderne kunne henføres til byggeriet, måtte ejeren af naboejendommen selv bære risikoen, og bygherren blev frifundet.


Bygherren havde handlet uagtsomt

Modsat byretten fandt Vestre Landsret, at bygherren var ansvarlig for skaderne på naboejendommen. Landsretten lagde navnlig vægt på, at den manglende reaktion på varslingsbrevet ikke indebar et afkald på at gøre et eventuelt erstatningsansvar gældende, at ansvarsfraskrivelsen i købsaftalen kun angik forholdet mellem køberen og sælgeren af ejendommen, at naboejendommens ringe fundering var almindelig på det tidspunkt, hvor ejendommen blev opført og - modsat byretten - at den mindre skånsomme nedbringningsmetode var anvendt i større omfang end anbefalet i de byggetekniske rapporter. Således havde bygherren handlet uagtsomt og var erstatningsansvarlig for skaderne på naboejendommen. Erstatningen blev dog reduceret med mere end haldelen i forhold til det påstående under henvisning til naboejendommens stand inden byggeriet og at stabilisering og udskiftning af gavl ville medføre en betydelig forbedring af naboejendommen.


Bech-Bruuns kommentar

Vestre Landsrets dom viser, at muligheden for at gøre erstatningsansvar gældende ikke bortfalder som følge af, at bygherren har varslet om byggeriet, jf. byggelovens § 12, uanset at den berørte nabo ikke reagerer herpå. Heller ikke det forhold, at naboejendommen blev solgt to år efter byggeriet var opført og at køberen, der kendte til byggeskaderne og havde fraskrevet sig retten til at gøre mangelsindsigelser gældende, kunne ændre herved. Den nye ejer overtog ejendommen med de rettigheder, der hidtil havde været tilknyttet, og eftersom den tidligere ejer ville have haft mulighed for at reklamere over for bygherren, havde den nye ejer samme mulighed.

 

 

---