Gennem de seneste år har det været omdiskuteret, om andelsboligforeninger har retlig interesse i at blive erklæret konkurs. Det har været medlemmerne/beboerne i gældstyngede andelsboligforeninger, som har ønsket konkurs over andelsboligforeningen, mens de finansielle kreditorer paradoksalt nok har modsat sig dette.
Problemstillingen er blevet forelagt Højesteret, som ved sin afgørelse af 11. maj 2016 med dommerstemmerne 4-3 har fastslået, at andelsboligforeninger godt kan erklæres konkurs mod de finansielle kreditorers ønske.
Baggrunden er nærmere, at en række andelsboligforeninger er tynget af gæld i et sådant omfang, at de er balancemæssigt insolvente. Det har medført store renteudgifter og ofte tillige store betalinger til renteswaps med deraf følgende opkrævning af store boligafgifter hos andelshaverne. Endvidere har den enkelte bolig har været vanskelig at sælge.
I den udstrækning de ikke har kunnet opnå en tilfredsstillende løsning med kreditorerne, har nogle andelsboligforeninger derfor ønsket at blive erklæret konkurs. En konkurs vil efter andelsboligforeningsloven føre til, at beboerne mister deres indskud - der dog i kraft af gælden reelt var tabt - og overgår til at være lejere i ejendommen.
Utvivlsomt som følge af risikoen for betydelige tab ved salg af ejendommen som en udlejningsejendom fra et konkursbo har de finansielle kreditorer i flere tilfælde modsat sig dette og ønsket at fortsætte engagementerne med andelsboligforeningerne.
Kreditorerne har derfor gjort gældende, at der ikke foreligger retlig interesse i konkurs, hvis de som kreditorer ikke ønsker en konkurs. Kreditorernes synspunkt bygger på, at konkurs er skabt som et middel for kreditorerne for at forfølge deres krav og således i kreditorernes interesse. Andelsboligforeningerne har modsat gjort gældende, at de er berettigede til at blive erklæret konkurs, da beskyttelsen af dem i andelsboligforeningsloven ellers ikke er reel.
I den konkrete sag indledte andelsboligforeningen Duegården en solvent likvidation. Da gælden i foreningen oversteg aktiverne, indgav likvidator på andelsboligforeningens vegne konkursbegæring. Det var ubestridt, at beslutning om opløsning var gyldig. Det var endvidere ubestridt, at likvidatorerne havde bemyndigelse til at indgive konkursbegæring. Det fremgik af begæringen, at likvidatorernes begrundelse for at indgive konkursbegæring bl.a. var, at foreningens aktiver ikke kunne dække gælden, og at foreningen ikke havde kunnet opnå en løsning med kreditorerne.
Flertallet i Højesteret fandt herefter, at likvidatorerne under disse omstændigheder havde pligt til at indgive konkursbegæring. På denne baggrund tiltrådte flertallet, at der ikke var grundlag for at nægte konkurs med henvisning til, at andelsboligforeningen ikke havde retlig interesse i at blive erklæret konkurs.
Kreditoren byggede videre sit synspunkt på, at andelsboligforeningen ikke var insolvent. Det blev begrundet med, at den pågældende kreditor siden 2011 havde givet afkald på bidrag på realkreditlån og renter på banklån (anlægslån og kassekredit) og alene opkrævet renter på realkreditlån og renteswapaftale. I tillæg hertil bestod tilsagnet i, at kreditoren ved tilskud vil dække driftsunderskud i 2015 og 2016 i overensstemmelse med budgetter, som kreditoren havde udarbejdet, samt at kreditoren yderligere frem til udgangen af 2021 ville sikre en positiv drift og dække ekstraordinære udgifter, herunder nødvendig vedligeholdelse til opfyldelse af andelsboligforeningens forpligtelser, efterhånden som de forfalder.Det fremgår, at tilsagnet forudsatte, at andelsboligforeningen selv medvirkede til at holde driften i balance ved at agere på samme måde, som hvis hele driften blev finansieret af egne indtægter.
Flertallet i Højesteret fandt generelt, at en kreditors ubetingede og uigenkaldelige afkald på sit eget tilgodehavende må tillægges betydning for afgørelsen om insolvens. Det samme gælder en aftale mellem skyldneren og en enkelt kreditor eller tredjemand om at yde tilskud til skyldneren, såfremt aftalen er klar. Der kan – som i sagen – være modstående interesser mellem skyldneren og kreditor, og en løsning må kræve en aftale mellem kreditor og skyldneren i modsætning til, at kreditor dikterer sine vilkår til skyldneren. Det er således et almindeligt aftaleretligt synspunkt, at aftaler, der pålægger en part en byrde, kræver en accept fra den pågældende parts side.
I den konkrete sag lagde flertallet i Højesteret vægt på, at der var tale om et tilbud om tilskud, der på grund af dets indhold og forudsætninger krævede en accept, som andelsboligforeningen ikke har givet. Kreditorens tilbud var på flere punkter uklart. Der var således til tilbuddet knyttet en forudsætning om, at andelsboligforeningen ”selv medvirker til at holde driften i balance” ved at agere på samme måde, som hvis hele driften blev finansieret af egne indtægter.
Rækkevidden af tilsagnet var tillige uklar i forhold til budgetgrundlaget for sikring af den positive ordinære drift. Tilsagnet dækkede for 2015 og 2016 driftsunderskud i overensstemmelse med de af kreditor udarbejdede budgetter, og tilbuddet afhang således af, at budgetterne blev fulgt. Det fremgik tillige af tilsagnet, at budgetlægning for senere år sker ved en ”dialog”, dvs. at kreditoren skal godkende budgetterne, og det var uklart, hvad virkningen af en uenighed vil være. Tilsagnet var også uklart i henseende til, hvilke ekstraordinære udgifter der dækkes, herunder hvad der skal anses for ”nødvendig vedligeholdelse”, hvor afklaring beror på, at der kan opnås enighed mellem parterne. Endelig blev der lagt vægt på, at tilsagnet alene indeholdt en forventning om ”en permanent løsning med andelsboligforeningen”.
Tilsagnet indebar derfor ikke en bestemt og sikker løsning af betalingsproblemerne. Andelsboligforeningen havde ikke accepteret tilbuddet, og Højesterets flertal fandt, at andelsboligforeningen måtte anses for insolvent.
Herefter kan andelsboligforeningen Duegården erklæres konkurs.
Generelt fastslår afgørelsen, at andelsboligforeninger kan erklæres konkurs, uanset protest fra de finansielle kreditorer. Dette udgangspunkt modificeres dog, hvis andelsboligforeningen har accepteret en klar aftale om, at gælden ikke skal afvikles eller skal afvikles så langsomt, at driften kan bære det.
-medium.jpg)
